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问:好贷网信贷顾问,您好!看了您之前解答的“公积金提前还款到底划不划算”,我觉得受益匪浅。但是您在文章中提到了银行一般会让借款人选择等额本息还款或者等额本金还款,那么这两种还款方式各自的特点是什么?适合什么样的人群?如何选择自己适合的还贷方式? (李先生)

好贷网信贷顾问童经理:对于买房,大多数人选择向银行贷款,然而有两种还款两种方式:等额本息和等额本金,有的人贷款前或许就没有注意这两点,有的人知道却不清楚两者区别。其实,等额本金和等额本息适用于不同情况的人,并且里面的区别足以和一大笔钱挂钩。

一、等额本息和等额本金的区别

等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同,从本质上来说是本金所占比例逐月递增,利息所占比例逐月递减,本+息的总数不变。

在等额本息法中,银行一般先收利息,后收本金,所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低,本金在月供款中的比例升高,但月供总额保持不变。

等额本金法最大的特点是每月还款额不同,呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分,外加上期剩余本金的利息,这样就形成月还款额,所以等额本金法第一个月的还款额最多,然后逐月减少。

在等额本金法中,人们每月归还的本金额始终不变,利息随剩余本金的减少而减少,因而其每月还款额逐渐减少。

讲了这么多,我给您举个具体的例子:

假设我们贷款100万,分30年还,也就是360个月,每月的利率为0.270833%。

如果用等额本息还款法,假设每个月的还款总数(本金+利息)为X元。

第1个月,我们还银行利息100万*0.270833%=2708.33元,还银行本金(X-2708.33)元。

第2个月,由于第1个月还了本金,这个月还欠银行的钱是:100万-(X-2708.33)=(1002708.33-X)元。所以第二个月的利息是:(1002708.33-X)*0.270833%,还银行本金【X-(1002708.33-X)*0.270833%】元……

以此类推,最终所有月份还银行的本金加起来会等于100万,这样可以算出X的值,大概为4352.06元。

如果用等额本金还款法,每个月还的本金就是100万/360= 2777.78元。

第1个月,我们还银行本金2777.78元,还银行利息100万*0.270833%=2708.33元,总共还2777.78+2708.33=5486.11元(本息)。

第2个月,我们固定还银行本金2777.78元,由于第1个月还了本金,这个月欠银行100万-2777.78=997222.22元。

所以第2个月的利息是:997222.22*0.270833%=2700.81元,总共还2777.78+2700.81=5478.59元(本息)。

二、如何选择自己适合的还款方式

既然同样情况下等额本金法还的利息少,是不是就要首选等额本金的还款方式呢?答案是不一定的,掌握以下五条原则,选择合适的还款方式才是最重要的。

1.生活幸福感:刚开始还款时,等额本金方式每月的还款额比较高,还款压力比等额本息大,因此,要考虑个人的承受能力。从生活幸福感的角度来看,今天的幸福感比多还的几万元重要,建议在还款初期不要给自己太大的压力;

2.考虑货币的时间价值:等额本金方式意味着更高的“首付款”——前期还款额高,早期负担重;等额本息则有更高的财务杠杆,用更少的钱撬起了更大规模的资产;

3.考虑是否要出售房产:如果房产打算短期(在等额本息总还款额少于等额本金的时间区间内)持有,升值变现后往往等额本息还款法的投资收益率更高;

4.考虑开始还款时的年纪:如果你40岁左右,今后的十几年间,随着年龄增长收入会进入下行区间,等额本金还款符合收入曲线的变化规律。如果你20岁到40岁之间,收入曲线向上,就没必要给今天的自己太大压力;

5.考虑是否提前还款:如果提前还款,等额本金前期还的本金多、利息支出少,显然更划算。

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